новости

[01.03.2020] - Рынок индивидуального хранения СПб ждет развития

Склады индивидуального хранения появились на рынке Петербурга более десяти лет назад, однако до сих пор этот сегмент недвижимости считается малоразвитым. Эксперты говорят, что перспективы у него хорошие, однако городу не хватает площадок под размещение новых проектов.

[20.10.2019] - Запланирован значительный рост self storage в Москве

Компания «Бизнес-недвижимость» начнет оказывать услуги по хранению личных вещей совместно с сервисом «Кладовкин». В качестве складов будут использоваться здания бывших автоматических телефонных станций (АТС) в Москве.

Архив новостей

Рынок индивидуального хранения СПб ждет развития

Склады индивидуального хранения появились на рынке Петербурга более десяти лет назад, однако до сих пор этот сегмент недвижимости считается малоразвитым. Эксперты говорят, что перспективы у него хорошие, однако городу не хватает площадок под размещение новых проектов.

Спрос в сегменте self storage формируют в основном частные лица, которые используют такие склады для сезонного, временного хранения вещей, а также представители малого и среднего бизнеса.

Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, подсчитал, что совокупный объем предложения self storage в Петербурге по итогам первого полугодия 2019 года составлял около 50 тыс. кв. м. Для сравнения, в Москве этот показатель почти втрое выше. Услуги self storage в Петербурге предлагают 32 складских комплекса (17 операторов). Большинство объектов расположено в Приморском и Выборгском районах (по 19%) и в Невском районе (13%). Ключевыми игроками рынка Петербурга являются сетевые операторы, использующие классическую модель self storage, доля таких компаний составляет 50%. Ряд крупных логистических компаний также предлагает услуги индивидуального хранения, в этом случае в качестве хранилища обычно выступает выделенная часть складских помещений.

По данным Colliers International, на конец 2019 года крупнейшими операторами были Smart Sklad (девять площадок) и «Место есть» (шесть площадок).

«Крупнейшими операторами в классическом формате self storage в Санкт-Петербурге являются Prostor (Jensen Group), NordBox, Red Box, Black Boxes, Central Box. Альтернативная бизнес-модель представлена оператором «Мобиус». Компания использует мобильные контейнеры площадью от 2 до 8 кв. м. Мобильность контейнера дает возможность перемещать его между холодным и отапливаемым складами, а также хранить на удобной для клиента площадке»,— добавляет Наталья Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, указывает, что в 2019 году в сегмент услуг индивидуального складского хранения вышла инвестиционная компания Jensen Group.

«Склады self storage представляют один из перспективных сегментов в России, однако существуют и сдерживающие факторы для его развития. Например, в Петербурге это нехватка площадок с хорошей транспортной доступностью в черте города»,— указывают в Colliers International.

Формат self storage обслуживает в основном физлиц (65%), поэтому стимулом к развитию является новая застройка. Людям необходимо где-то хранить свои вещи — от шин до старых диванов.

Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE, говорит, что наибольший объем предложения (58%) приходится на неотапливаемые складские комплексы, 32% относится к дорогому сегменту отапливаемых площадей индивидуального хранения, а 9% объектов предоставляют клиентам возможность выбора, в каких помещениях хранить свое имущество.

«В последние несколько лет отмечается рост интереса не только со стороны физических, но и со стороны юридических лиц. Интернет-магазины используют такие помещения для хранения запасов товара. Также возможно арендовать помещение под архив, для хранения оргтехники, рекламных материалов и другой продукции, а также для хранения офисной мебели на момент переезда»,— перечисляет господин Мошенский.

«Сдерживающими факторами развития этого формата являются отсутствие соответствующих помещений и зданий в подходящих локациях в густонаселенных районах, низкая осведомленность потенциальных арендаторов о подобной услуге, а также большая популярность и распространенность индивидуального хранения (в гаражах и на дачах)»,— добавляет господин Князев.

По данным JLL в Санкт-Петербурге, средняя площадь склада индивидуального хранения в Петербурге составляет 2,5 тыс. кв. м, что сопоставимо со средним значением по Европе. Площадь представляемых клиенту арендуемых боксов варьируется от 1 до 30 кв. м, а высота потолка — от 1,9 до 3 м. Заполняемость складов составляет более 85%. Наибольшим спросом пользуются площади менее 5 кв. м, заполняемость которых близка к 100%.

Аналитики компании Maris считают, что для рынка self storage нехарактерна сезонность, и отмечают стабильность спроса и высокую заполняемость площадок в течение всего года.

Средняя ставка аренды склада self storage в Петербурге по итогам первого полугодия 2019 года составила в отапливаемых складах 1060 рублей за квадратный метр в месяц, или 9 тыс. рублей за бокс средней площадью 5 кв. м, в неотапливаемых складах — 680 рублей за квадратный метр в месяц, или 6,5 тыс. рублей за бокс средней площадью 5 кв. м. По данным Knight Frank St. Petersburg, за четыре года ставки на отапливаемые склады выросли на 8%, ставки в неотапливаемых объектах не изменились. В ставку включены климат-контроль и вентиляция для отапливаемых складов, круглосуточная охрана, видеонаблюдение и доступ к ячейке по пропуску, парковка, пандусы для погрузки и разгрузки.

Борис Мошенский обращает внимание на то, что некоторые складские комплексы рассчитывают стоимость хранения исходя из объема вещей. У многих операторов также действует система скидок, связанная со сроком аренды: чем больше срок, тем выше скидка. Наталья Киреева вспоминает, что первый склад индивидуального хранения в Санкт-Петербурге был открыт в 2011 году компанией Red Box. За последний год, по ее словам, рынок почти удвоился. В 2018 году в Санкт-Петербурге работало восемь проектов общей площадью 23 тыс. кв. м. На этапе строительства находятся два объекта общей площадью 7,8 тыс. кв. м, их открытие планируется в 2020 году.

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости ГК «Бестъ», рассуждая о привлекательности этого формата для инвесторов, говорит: «Сам продукт пока сложно оценить в части доходности, так как спрос практически не осознан. Нужно убедить потребителя перевезти вещи, которые хранятся на балконах и в гаражах, в современные боксы с предоставлением ряда дополнительных услуг (контроль доступа, определенный температурный режим, пожарная безопасность, страхование имущества, погрузо-разгрузочная техника)».

Пока госпожа Сидоренко склонна сомневаться, что данный сегмент рынка будет активно развиваться, по причине невысокого уровня доходов населения и значительного объема гаражного хранения. «Тем более что сам поиск операторами этого бизнеса подходящих территорий затруднен из-за отсутствия на рынке достаточного количества подходящих помещений. Склады типа self storage располагаются в основном на старых промышленных площадках, так как основным инструментом этого бизнеса является возможность быстрого и беспрепятственного доступа для потребителей: близость метро и ключевых транспортных городских магистралей»,— говорит она.

Господин Чайка соглашается с мнением, что сегмент складов self storage на рынке Санкт-Петербурга менее развит, чем, например, в странах Европы. Так, по его словам, общая площадь объектов self storage в Европе находится на уровне 9 млн кв. м. А лидирующие шесть стран занимают долю в 80% от всех складских комплексов Европы. Это Великобритания, Франция, Испания, Нидерланды, Германия и Норвегия.

«Перспективы рынка self storage неплохие. На фоне того, что цена за квадратный метр жилья только увеличивается, а средняя площадь приобретаемых квартир уменьшается, этот сегмент вполне может получить развитие»,— считает господин Мошенский.

«Площадь квартир становится более продуманной, и покупатели не готовы переплачивать за места хранения в квартирах. Поэтому потребность в формате self storage будет расти. Особенно в новых районах, где много потенциальных потребителей. Логично хранить несезонные вещи не в квартире, а вне ее»,— соглашается с коллегой из Maris Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»

«Перспективы интересные, но цивилизованный рынок только начинает формироваться с приходом на него институциональных игроков. Мы рассматриваем возможность организации подобного хранилища у себя в проекте на Дыбенко. Он будет рассчитан как на гостей апарт-комплекса, так и на внешних потребителей»,— говорит Константин Кузьмин, управляющий «Avenue Apart на Дыбенко».

Источник: Коммерсантъ